Mehr als ein Preisblatt
Viele Verträge über regelmäßige Reinigung bestehen aus einer Seite mit Monatspreis, Laufzeit und Unterschrift. Das reicht, solange alles gut läuft. Sobald aber Fragen auftauchen – ist das Abwischen der Heizkörper enthalten, wer zahlt die Feiertage, was passiert bei wiederholten Mängeln? –, zeigt sich, wie viel ungeregelt geblieben ist.
Ein guter Reinigungsvertrag nimmt diese Fragen vorweg und beantwortet sie, bevor sie zum Streitpunkt werden. Er schützt beide Seiten: Sie als Auftraggeber wissen, was Sie bekommen, und der Dienstleister weiß, was von ihm erwartet wird. Das spart Diskussionen und macht Qualität überprüfbar.
Die rechtliche Einordnung
Reinigungsverträge werden je nach Ausgestaltung als Werkvertrag oder als Dienstvertrag eingeordnet. Beim Werkvertrag wird ein Erfolg geschuldet, etwa ein definierter Sauberkeitszustand; beim Dienstvertrag die Tätigkeit selbst. Die Unterscheidung hat Folgen für Mängelrechte und Nachbesserung. In der Praxis enthalten viele Verträge Elemente von beidem. Wichtiger als die juristische Einordnung ist, dass Leistung, Qualität und der Umgang mit Mängeln klar beschrieben sind. Für die rechtliche Prüfung eines konkreten Vertrags wenden Sie sich an eine Anwältin oder einen Anwalt – dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung.
Die wichtigsten Bausteine
| Baustein | Inhalt | Worauf achten |
|---|---|---|
| Vertragsgegenstand | Objekt, Flächen, Räume | Genaue Adresse, Etagen, ausgenommene Bereiche |
| Leistungsverzeichnis | Tätigkeiten je Raumart und Turnus | Als Anlage, vollständig, verständlich |
| Einsatzzeiten | Wochentage, Uhrzeiten | Verbindlich oder als Zeitfenster? |
| Vergütung | Monatlicher Festpreis oder Stundensatz | Stundenansatz nachvollziehbar? |
| Preisanpassung | Regeln für Erhöhungen | An Tariflohn gekoppelt, mit Ankündigungsfrist |
| Zusatzleistungen | Preise für Glas, Grundreinigung, Sondereinsätze | Vorab festgelegt statt „nach Aufwand“ |
| Verbrauchsmaterial | Wer stellt was, zu welchem Preis | Klare Zuständigkeit für Nachbestellung |
| Personal | Eigenes Personal, Subunternehmer, Vertretung | Zustimmungsvorbehalt bei Weitergabe |
| Qualität | Kontrollen, Begehungen, Protokolle | Turnus und Beteiligte festgelegt |
| Mängel | Meldung, Frist zur Nachbesserung, Folgen | Schriftlich, mit Fristen |
| Haftung und Versicherung | Schäden, Schlüsselverlust | Nachweis der Betriebshaftpflicht |
| Zugang | Schlüssel, Transponder, Alarm | Ausgabe, Verlust, Rückgabe |
| Vertraulichkeit | Umgang mit Unterlagen und Informationen | Verpflichtung des Personals |
| Laufzeit und Kündigung | Mindestlaufzeit, Fristen, Verlängerung | Sonderkündigungsrecht bei Mängeln |
Das Leistungsverzeichnis als Anlage
Das Herzstück jedes Vertrags ist die Beschreibung der Leistung. Sie sollte als eigene Anlage beigefügt sein und für jede Raumart festlegen, was in welchem Turnus zu tun ist. Unklare Formulierungen wie „Reinigung nach Bedarf“ oder „übliche Büroreinigung“ führen später zu Streit. Besser sind konkrete Angaben: „Papierkörbe täglich leeren, Beutel wechseln“ oder „Heizkörper monatlich außen feucht abwischen“. Wie ein solches Dokument aufgebaut wird, beschreibt unser Beitrag zum Leistungsverzeichnis in der Gebäudereinigung.
Preis und Preisanpassung
Die meisten Verträge sehen einen monatlichen Festpreis vor, der auf einem kalkulierten Stundenansatz beruht. Achten Sie darauf, dass dieser Ansatz im Angebot genannt ist. Er ist der Maßstab dafür, ob der Preis realistisch ist und ob sich eine Anpassung später rechtfertigen lässt. Vor- und Nachteile beider Modelle vergleicht unser Artikel zum Festpreis in der Reinigung.
Preisanpassungsklauseln sind in der Branche üblich, weil die Löhne den größten Kostenanteil bilden und regelmäßig tariflich steigen. Eine faire Klausel ist nachvollziehbar: Sie koppelt die Anpassung an die Tarifentwicklung, bezieht sie nur auf den Lohnanteil des Preises und sieht eine angemessene Ankündigungsfrist vor. Kritisch sind Klauseln, die pauschale Erhöhungen nach Belieben erlauben.
Feiertage, Betriebsferien und Ausfälle
Ein häufig übersehener Punkt: Was passiert mit dem Monatspreis, wenn an Feiertagen oder während Betriebsferien nicht gereinigt wird? Viele Festpreise werden über das Jahr gemittelt, sodass Feiertage bereits berücksichtigt sind. Betriebsferien sind dagegen individuell. Klären Sie, ob und wie der Preis in diesen Zeiten reduziert wird, und wie viel Vorlauf der Dienstleister für eine Ankündigung braucht.
Umgekehrt sollte geregelt sein, was geschieht, wenn der Dienstleister einen Einsatz ausfallen lässt: Wird er nachgeholt, wird der Preis gemindert, gibt es ab einer bestimmten Anzahl von Ausfällen ein Kündigungsrecht?
Mängel und Nachbesserung
Kein Reinigungsdienst arbeitet fehlerfrei. Entscheidend ist, wie mit Fehlern umgegangen wird. Ein guter Vertrag regelt:
- Wie Mängel gemeldet werden, etwa schriftlich an einen benannten Ansprechpartner
- Innerhalb welcher Frist nachgebessert wird
- Wie gemeinsame Begehungen ablaufen und dokumentiert werden
- Welche Folgen wiederholte, nicht behobene Mängel haben
Wie sich Leistungen fair und wirksam überprüfen lassen, zeigt unser Text zur Kontrolle der Reinigungsqualität.
Personal und Weitergabe an Dritte
Legen Sie fest, ob der Dienstleister eigenes Personal einsetzt und ob eine Weitergabe an Subunternehmer zulässig ist – idealerweise nur mit Ihrer Zustimmung. Das betrifft nicht nur die Qualität, sondern auch die Frage, wer im Objekt ein- und ausgeht. Was Sie beachten sollten, wenn Nachunternehmer im Spiel sind, lesen Sie im Beitrag Subunternehmer in der Reinigung. Wir setzen ausschließlich eigene, feste Teams ein und schreiben das auf Wunsch auch so in den Vertrag.
Haftung, Versicherung und Zugang
Der Vertrag sollte regeln, wer für Schäden haftet, die bei der Reinigung entstehen, und dass der Dienstleister eine Betriebshaftpflichtversicherung unterhält. Fragen Sie nach, ob Schlüsselverluste mitversichert sind. Einzelheiten zu Versicherung und Haftungsgrenzen erklärt unser Beitrag Haftung und Versicherung bei Reinigungsschäden. Den Umgang mit Schlüsseln, Transpondern und Alarmcodes regeln Sie am besten in einer eigenen Anlage; wie das aussehen kann, beschreibt der Beitrag zum Schlüsselmanagement.
Vertraulichkeit und Verhalten im Objekt
Reinigungskräfte bewegen sich in Räumen, in denen vertrauliche Gespräche geführt und sensible Unterlagen aufbewahrt werden. Eine Klausel zur Verschwiegenheit, die das eingesetzte Personal ausdrücklich einbezieht, gehört deshalb in jeden Vertrag für Büros, Kanzleien und Praxen. Ergänzend können Verhaltensregeln festgelegt werden: keine Unterlagen lesen oder ordnen, keine Nutzung von Telefonen und Geräten des Auftraggebers, keine Begleitpersonen im Objekt. Solche Regeln sind selbstverständlich, schriftlich festgehalten schaffen sie aber Klarheit für neue Mitarbeitende auf beiden Seiten.
Änderungen während der Laufzeit
Büros verändern sich: Eine Etage kommt hinzu, eine andere wird aufgegeben, das Team arbeitet hybrid. Der Vertrag sollte deshalb vorsehen, wie Leistungen und Preis bei Flächen- oder Nutzungsänderungen angepasst werden, zum Beispiel durch eine gemeinsame Neubewertung auf Basis des Leistungsverzeichnisses. So müssen Sie nicht bei jeder Veränderung den ganzen Vertrag neu verhandeln.
Laufzeit und Kündigung
Mindestlaufzeiten von einem Jahr sind verbreitet, kürzere Laufzeiten ebenfalls möglich. Achten Sie auf die Kündigungsfrist und darauf, ob sich der Vertrag automatisch verlängert. Ein Sonderkündigungsrecht bei wiederholten, dokumentierten Mängeln gibt Ihnen Sicherheit, ohne den Dienstleister unfair zu belasten. Mehr zu Fristen und üblichen Formulierungen steht in unserem Ratgeber Vertragslaufzeit und Kündigung.
- Ist das Leistungsverzeichnis vollständig und als Anlage beigefügt?
- Steht der kalkulierte Stundenansatz im Angebot?
- Sind Zusatzleistungen mit Preisen vorab festgelegt?
- Ist die Preisanpassung an nachvollziehbare Kriterien gebunden?
- Ist geregelt, wer Verbrauchsmaterial stellt?
- Gibt es einen festen Ansprechpartner und einen Meldeweg für Mängel?
- Liegt ein Nachweis der Betriebshaftpflicht vor?
- Sind Laufzeit, Kündigungsfrist und Verlängerung klar?
- Ist die Weitergabe an Subunternehmer geregelt?
- „Leistungen nach Bedarf“ ohne weitere Beschreibung
- Preiserhöhungen ohne Bindung an Kostenentwicklung
- Lange Mindestlaufzeit mit automatischer Verlängerung um ein weiteres Jahr
- Haftungsausschlüsse, die auch grobe Fahrlässigkeit erfassen sollen
- Zusatzleistungen „nach Aufwand“ ohne Stundensatz
Unser Vorgehen
Bei uns bildet die gemeinsam abgestimmte Leistungsbeschreibung nach der kostenlosen Besichtigung die Grundlage für jeden Reinigungsvertrag. Stundenansatz, Festpreis, Zusatzpreise und Ansprechpartner stehen transparent im Angebot, das Sie werktags innerhalb von 24 Stunden erhalten. Möchten Sie Ihren laufenden Vertrag gegenrechnen, stellen wir Ihnen gern ein unverbindliches Vergleichsangebot zusammen.
Häufige Fragen
Brauche ich für einen kleinen Reinigungsauftrag überhaupt einen schriftlichen Vertrag?
Rechtlich kann ein Vertrag auch mündlich zustande kommen. Für eine regelmäßige Leistung ist die Schriftform aber dringend zu empfehlen, weil sich nur so nachvollziehen lässt, was vereinbart wurde. Das gilt auch für kleine Büros.
Welche Mindestlaufzeit ist üblich?
Verbreitet sind Laufzeiten von einem Jahr, oft mit anschließender Verlängerung. Kürzere Laufzeiten oder monatliche Kündbarkeit sind ebenfalls möglich, können sich aber im Preis niederschlagen. Wichtig ist, dass Fristen und Verlängerungsregeln klar formuliert sind.
Darf der Dienstleister den Preis während der Laufzeit erhöhen?
Nur, wenn der Vertrag eine entsprechende Klausel enthält. Üblich sind Anpassungen bei Tariflohnerhöhungen. Die Klausel sollte transparent sein und eine Ankündigungsfrist vorsehen.
Was ist, wenn im Vertrag kein Leistungsverzeichnis steht?
Dann ist unklar, was genau geschuldet ist, und Streitigkeiten sind vorprogrammiert. Holen Sie das Leistungsverzeichnis nach und lassen Sie es als Anlage zum Vertrag unterschreiben. Das ist auch bei laufenden Verträgen jederzeit möglich.
Sollte eine Vertraulichkeitsvereinbarung Teil des Vertrags sein?
Für Büros mit sensiblen Unterlagen, Kanzleien und Praxen ist das sehr empfehlenswert. Sie verpflichtet den Dienstleister und sein Personal zur Verschwiegenheit über alles, was sie bei der Arbeit wahrnehmen. Welche weiteren Maßnahmen sinnvoll sind, hängt von Ihrer Branche ab.
