Eine Wohnanlage funktioniert nur dann reibungslos, wenn jemand regelmäßig nach dem Rechten sieht: Brennt das Licht im Hinterhaus? Schließt die Haustür sauber? Steht Sperrmüll im Hof, tropft ein Heizkörper im Keller, klemmt das Tor der Tiefgarage? Für Hausverwaltungen, Eigentümergemeinschaften und private Vermieter in Berlin sind das tägliche Kleinigkeiten, die ohne Betreuung vor Ort schnell zu Beschwerden, Folgeschäden oder Haftungsfragen werden.
Genau hier setzt unser Hausmeisterservice an. Wir übernehmen die laufende Betreuung Ihres Objekts mit einem festen Ansprechpartner, der das Haus, die Technik und die Eigenheiten der Bewohner kennt. Kein Callcenter, keine wechselnden Aushilfen und keine Subunternehmer: Die Kolleginnen und Kollegen, die Ihr Objekt betreuen, gehören zu unserem eigenen Team und bleiben langfristig dieselben.
Besonders gut passt die Leistung zu Verwaltungen, die mehrere Häuser im Stadtgebiet betreuen und nicht für jede Kleinigkeit eigene Leute schicken wollen. Aber auch Gewerbehöfe, Ärztehäuser oder kleinere Bürogebäude profitieren, wenn jemand die Außenanlagen, die Haustechnik und die Allgemeinflächen im Blick behält.
Was die Objektbetreuung umfasst
Welche Aufgaben tatsächlich anfallen, hängt stark vom Gebäude ab. Ein Gründerzeithaus mit Seitenflügel und Gartenhaus braucht etwas anderes als eine Neubauanlage mit Aufzug, Tiefgarage und Lüftungsanlage. Das Leistungsverzeichnis entsteht deshalb erst nach einem Rundgang durch Ihr Haus. Diese Aufgaben tauchen darin besonders oft auf:
| Bereich | Typische Aufgaben | Übliches Intervall |
|---|---|---|
| Kontrollgänge | Rundgang durch Treppenhäuser, Keller, Dachboden, Hof und Außenanlagen; Mängel mit Foto dokumentieren | wöchentlich oder 14-täglich |
| Beleuchtung | Leuchtmittel in Allgemeinbereichen tauschen, Zeitschaltuhren und Bewegungsmelder prüfen | bei Kontrollgang |
| Türen und Schließanlagen | Haustür- und Hoftürschließer einstellen, Schlösser gangbar halten, Klingel- und Briefkastenschilder anbringen | nach Bedarf |
| Haustechnik | Sichtkontrolle Heizungsraum, Zählerstände ablesen, Druck an Heizungsanlagen notieren, Rauchabzugsklappen sichten | monatlich oder nach Vorgabe |
| Kleinreparaturen | Fliese befestigen, Handlauf nachziehen, Fensterbeschläge einstellen, kleine Malerausbesserungen | nach Auftrag |
| Handwerkerkoordination | Termine mit Fachfirmen abstimmen, Zugang ermöglichen, Arbeiten abnehmen und an die Verwaltung melden | nach Bedarf |
| Außenanlagen | Hof und Gehweg sauber halten, Unrat aufsammeln, Spielplatz sichten | wöchentlich |
| Müll | Tonnen zur Abholung bereitstellen, Stellplatz ordentlich halten, Fehlwürfe nachsortieren | nach Abfuhrplan |
| Saisonale Aufgaben | Laub, Rückschnitt, Winterbereitschaft, Außenwasserhähne entleeren | saisonal |
Gebäudereinigung, Grünpflege und Glättebekämpfung lassen sich direkt dazubuchen. Viele Verwaltungen kombinieren die Betreuung mit unserer Reinigung von Treppenhäusern, einer festen Pflege der Grünflächen und dem Räum- und Streudienst im Winter. So gibt es einen einzigen Vertrag, einen Ansprechpartner und eine gemeinsame Dokumentation.
Was wir bewusst nicht übernehmen
Arbeiten an Gas-, Elektro- oder Trinkwasserinstallationen gehören in die Hände zugelassener Fachbetriebe. Wir tauschen Leuchtmittel, aber wir öffnen keine Verteilerkästen. Wir entlüften einen Heizkörper, aber wir warten keine Heizungsanlage. Diese klare Grenze schützt Sie als Auftraggeber: Unsere Objektbetreuer erkennen Probleme früh, melden sie strukturiert und organisieren auf Wunsch den passenden Handwerker – die eigentliche Fachleistung bleibt beim Fachbetrieb.
So starten wir in Ihrem Objekt
- Anfrage: Sie schicken uns Adresse, Objektart, Anzahl der Aufgänge und Ihre wichtigsten Wünsche. Bei mehreren Liegenschaften genügt eine Liste.
- Begehung: Wir sehen uns das Haus gemeinsam mit Ihnen oder dem Beirat an – vom Keller bis zum Dach, inklusive Technikräumen und Außenanlagen. Die Besichtigung ist in ganz Berlin kostenlos.
- Angebot: Kurz nach der Hausbegehung – werktags binnen 24 Stunden – schicken wir Ihnen Aufgabenliste, Intervalle und Preise.
- Übergabe: Wir übernehmen Schlüssel, Notfallnummern und bestehende Wartungsverträge, legen eine Objektmappe an und stellen Ihnen den festen Betreuer vor. Für die Bewohner hängen wir einen Aushang mit Ansprechpartner aus.
- Laufende Betreuung und Kontrolle: Jeder Kontrollgang wird protokolliert. Sie erhalten Mängelmeldungen mit Fotos und einen regelmäßigen Bericht. Eine Objektleitung prüft stichprobenartig, ob alles so läuft wie vereinbart.
Pauschale oder Aufwand: so rechnen wir ab
Wir rechnen transparent ab, entweder als monatliche Pauschale für klar definierte Routineaufgaben oder nach Aufwand für Sonderaufträge. Welche Variante günstiger ist, hängt von der Größe und dem Zustand des Hauses ab.
| Leistungsvariante | Richtpreis (netto zzgl. MwSt.) |
|---|---|
| Einsätze nach Aufwand (Kleinreparaturen, Sonderaufträge) | ab 34,00 € pro Stunde |
| Monatspauschale Kontrollgänge und Routine, kleineres Mehrfamilienhaus | Festpreis nach Begehung |
| Kombipaket Betreuung plus Treppenhaus- und Außenreinigung | Festpreis nach Begehung |
| Bereitschaft für Notfälle außerhalb der Regelzeiten | nach Vereinbarung |
Der Preis richtet sich nach der Zahl der Aufgänge und Wohneinheiten, der Technik im Haus, der Größe der Außenanlagen, dem gewünschten Intervall und der Frage, ob Material für Kleinreparaturen gestellt wird. Eine grundsätzliche Einordnung finden Sie auf unserer Seite zu den Preisen.
Für Vermieter wichtig: Kosten für Hauswartstätigkeiten gehören nach der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten. Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltungsarbeiten dürfen dagegen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Wir weisen diese Anteile deshalb auf Wunsch getrennt aus, damit die Nebenkostenabrechnung sauber bleibt. Wie die Aufteilung in der Abrechnung aussehen kann, zeigt unser Artikel Hauswart- und Reinigungskosten in den Nebenkosten. Rechtlich beraten können und dürfen wir nicht – im Zweifel klären Sie die Umlage mit Ihrem Steuerberater oder Anwalt.
Welche Häuser wir in Berlin betreuen
Berlin hat einen besonders gemischten Gebäudebestand, und jede Bauart bringt eigene Aufgaben mit sich:
- Gründerzeit-Altbau mit Hinterhöfen: Mehrere Aufgänge über Vorderhaus, Seitenflügel und Gartenhaus, oft Holztreppen, alte Kellergewölbe und enge Durchfahrten. Hier sind regelmäßige Kellerkontrollen auf Feuchtigkeit und Ungeziefer wichtig, ebenso freie Fluchtwege in den Höfen.
- Nachkriegs- und Plattenbauten: Große Wohnanlagen mit Aufzügen, Müllschluckern oder Müllhäusern, weitläufigen Grünflächen und vielen Bewohnern. Hier zählt ein fester Rhythmus und eine gute Kommunikation mit den Mietern.
- Neubauanlagen: Tiefgaragen, Lüftungsanlagen, Brandschutztüren, Gegensprechanlagen. Mehr Technik bedeutet mehr Sichtprüfungen und mehr Abstimmung mit Wartungsfirmen.
- Gewerbehöfe und gemischt genutzte Häuser: Lieferverkehr, Ladenflächen im Erdgeschoss, Praxen und Büros im Haus. Oft müssen Arbeiten außerhalb der Geschäftszeiten erledigt werden.
- Villen und Stadtvillen mit mehreren Parteien: Großzügige Gärten, Zäune, Tore und Außenbeleuchtung stehen im Vordergrund.
Ein typischer Fall: Eine Hausverwaltung betreut mehrere Altbauten in verschiedenen Bezirken und bekommt immer wieder Beschwerden über kaputte Lampen, zugestellte Keller und überquellende Tonnen. Mit einem festen Rundgang pro Woche und klaren Meldewegen werden die meisten Kleinigkeiten erledigt, bevor sie überhaupt bei der Verwaltung landen.
Gerade bei gemischten Beständen zeigt sich, ob ein Hausmeisterservice wirklich zum Objekt passt: Wer nur Neubauten kennt, unterschätzt die Eigenheiten eines hundert Jahre alten Seitenflügels, und umgekehrt. Unsere Betreuer werden deshalb gezielt für die Gebäudetypen eingearbeitet, die sie übernehmen.
Praktisch bedeutet Berlin auch: wenig Parkraum, Ladezonen in engen Straßen und Werkzeug, das oft über mehrere Hinterhöfe getragen werden muss. Unsere Objektbetreuer planen ihre Touren so, dass sie Objekte in derselben Gegend nacheinander anfahren. Das spart Fahrzeit, die Sie sonst mitbezahlen würden.
Worauf wir bei der Betreuung achten
Verkehrssicherheit zuerst. Stolperfallen, lose Gehwegplatten, defekte Beleuchtung oder vereiste Treppen können für Eigentümer teuer werden. Bei jedem Rundgang prüfen wir diese Punkte gezielt und melden Gefahrenstellen sofort, nicht erst im Monatsbericht.
Nachvollziehbare Dokumentation. Jede Tätigkeit wird mit Datum, Uhrzeit und bei Bedarf mit Foto festgehalten. So können Sie gegenüber Eigentümern, Mietern und Versicherungen belegen, dass das Objekt regelmäßig kontrolliert wurde.
Diskretion im Umgang mit Bewohnern. Unsere Mitarbeitenden sind im Haus sichtbar und ansprechbar, bleiben aber neutral. Beschwerden nehmen wir auf und leiten sie an die Verwaltung weiter, wir entscheiden aber keine Streitigkeiten zwischen Nachbarn.
Sorgsamer Umgang mit Schlüsseln. Schlüssel werden codiert verwahrt, Ausgaben protokolliert. Generalschlüssel verlassen niemals das Team, das für Ihr Objekt zuständig ist.
Material und Werkzeug. Unsere Betreuer kommen mit einem ausgestatteten Fahrzeug, Leitern, Grundwerkzeug und gängigen Ersatzteilen. Größere Materialeinkäufe stimmen wir vorher mit Ihnen ab.
Ergänzend zur täglichen Arbeit prüfen wir einmal im Jahr gemeinsam mit Ihnen, ob das Leistungsverzeichnis noch zum Haus passt. Oft kommen neue Aufgaben hinzu, etwa ein Fahrradraum oder Ladestationen in der Tiefgarage, während andere wegfallen.
Einen guten Überblick, was eine solche Betreuung leisten kann und wo die Grenzen liegen, gibt der Ratgeber Was ein Hausmeisterservice übernimmt.
- Kontrollgänge ohne Protokoll – im Schadensfall fehlt dann jeder Nachweis.
- Unklare Zuständigkeiten zwischen Reinigung, Grünpflege und Betreuung, sodass Aufgaben liegen bleiben.
- Reparaturen, die als Betriebskosten abgerechnet werden, obwohl sie nicht umlagefähig sind.
- Kein Notfallplan für Wasserschäden, Stromausfall oder Sturmschäden am Wochenende.
- Wechselnde Personen im Haus, die weder die Bewohner noch die Technik kennen.
Mehr als nur ein Mann mit Werkzeugkiste
Das klassische Bild vom Hausmeister, der im Erdgeschoss wohnt und alles regelt, gibt es in Berlin kaum noch. Die Anforderungen an moderne Objektbetreuung sind gewachsen: Brandschutz, Dokumentationspflichten, Energiedaten, digitale Schließsysteme. Wir verstehen uns deshalb als verlängerter Arm der Verwaltung vor Ort. Unser Ziel ist, dass Sie weniger Anrufe von Mietern bekommen und bei jeder Eigentümerversammlung auf einen sauberen Bericht zurückgreifen können.
Dazu gehört auch, Bewohner einzubinden. Ein Aushang mit Kontaktweg, ein Mängelformular oder ein fester Sprechzeitraum im Hof schaffen Vertrauen. Wer weiß, an wen er sich wenden kann, stellt seltener Sperrmüll in den Keller oder lässt die Hoftür offen stehen.
Wenn Sie wissen möchten, was die Betreuung Ihres Hauses kosten würde, holen Sie sich ein kostenloses Angebot. Wir kommen zur Begehung, egal ob Ihr Objekt in Spandau, Köpenick oder mitten in der Innenstadt liegt.
Vereinbaren Sie eine kostenlose Begehung, und Sie erhalten werktags binnen 24 Stunden ein Angebot.
Häufige Fragen
Ist der Hausmeister bei Ihnen fest angestellt oder ein Subunternehmer?
Alle Objektbetreuer gehören zu unserem eigenen Team. Wir setzen keine Subunternehmer ein. Für Ihr Haus ist eine feste Person zuständig, im Urlaub oder Krankheitsfall übernimmt eine eingearbeitete Vertretung, die das Objekt bereits kennt.
Wie schnell sind Sie bei einem Notfall vor Ort?
Das hängt von der Uhrzeit, der Verkehrslage und unserer aktuellen Auslastung ab. Bei vereinbarter Notfallbereitschaft kommen wir so schnell wie möglich, oft noch am selben Tag, immer nach Verfügbarkeit. Für echte Notfälle wie Rohrbrüche sichern wir die Situation und rufen den zuständigen Fachbetrieb.
Können Mieter sich direkt an den Objektbetreuer wenden?
Ja, wenn Sie das wünschen. Viele Verwaltungen lassen Mängelmeldungen direkt über uns laufen, wir sortieren vor und geben Ihnen gebündelt Bescheid. Alternativ melden Mieter weiter an die Verwaltung, und wir erhalten die Aufträge von Ihnen.
Übernehmen Sie auch Wohnungsabnahmen und Übergaben?
Wir können bei Übergaben den Zugang ermöglichen, Zählerstände ablesen und Fotos machen. Die rechtliche Abnahme mit Protokoll bleibt Sache der Verwaltung oder des Eigentümers. Auf Wunsch reinigen wir die Wohnung vorher oder nachher.
Welche Vertragslaufzeit ist üblich?
Wir vereinbaren in der Regel eine feste Anfangslaufzeit und danach übliche Kündigungsfristen. Die genauen Konditionen stehen im Angebot. Ein kurzes Probequartal ist nach Absprache möglich, wenn Sie uns erst kennenlernen möchten.
Kümmern Sie sich auch um die Mülltonnen?
Ja, das Bereitstellen der Tonnen zur Abfuhr und die Ordnung am Stellplatz gehören oft dazu. Für eine gründliche Reinigung von Behältern und Standplätzen gibt es unsere Reinigung von Müllplätzen, die sich gut kombinieren lässt.
Betreuen Sie auch einzelne kleine Häuser?
Ja. Auch ein einzelnes Mehrfamilienhaus mit wenigen Parteien betreuen wir gern. Bei sehr kleinen Objekten empfehlen wir oft längere Intervalle zwischen den Rundgängen, damit die Kosten im Verhältnis bleiben.
