Das Bild vom Hausmeister hat sich verändert
Früher wohnte der Hausmeister im Souterrain, kannte jeden Bewohner und war rund um die Uhr ansprechbar. In Berlin gibt es solche Konstellationen noch vereinzelt in großen Wohnanlagen. Häufiger ist heute ein externer Dienst, der zu festen Zeiten kommt, bestimmte Aufgaben erledigt und bei Bedarf gerufen wird. Die Bezeichnungen variieren – Hauswart, Hausbetreuung, Objektservice –, gemeint ist im Kern dasselbe: jemand, der sich um den ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes und seiner Anlagen kümmert.
Für Eigentümer und Verwaltungen ist entscheidend, den Umfang genau festzulegen. Denn „kümmert sich um alles“ ist keine brauchbare Leistungsbeschreibung, weder für die Qualitätskontrolle noch für die Betriebskostenabrechnung.
Typische Aufgaben im Überblick
| Bereich | Typische Tätigkeiten | Rhythmus |
|---|---|---|
| Kontrollgänge | Rundgang durch Treppenhaus, Keller, Dachboden, Außenanlagen; Mängel erfassen und melden | wöchentlich oder nach Vereinbarung |
| Beleuchtung | defekte Leuchtmittel in Gemeinschaftsflächen ersetzen, Zeitschaltuhren prüfen | bei Kontrollgang |
| Türen und Schlösser | Schließfunktion der Haustür prüfen, Türschließer einstellen lassen, Schlüssel verwalten | laufend |
| Müll | Tonnen zur Abholung bereitstellen, Müllplatz ordentlich halten, Fehlwürfe melden | nach Abholplan |
| Außenanlagen | Wege kehren, Laub aufnehmen, einfache Pflege von Grünflächen | saisonal |
| Winter | Räumen und Streuen, Streugutkisten füllen | in der Saison |
| Technik (Sichtkontrolle) | Heizungsraum auf Auffälligkeiten prüfen, Zählerstände ablesen, Wasserschäden erkennen | laufend |
| Koordination | Handwerker einlassen, Arbeiten begleiten, Rückmeldung an die Verwaltung | bei Bedarf |
| Kleinstreparaturen | lose Schrauben, Türstopper, Beschilderung | bei Bedarf |
Die Tabelle zeigt ein typisches Spektrum. Welche Aufgaben tatsächlich übernommen werden, wird für jedes Objekt einzeln vereinbart. Unser Hausmeisterservice arbeitet mit einem schriftlichen Leistungsverzeichnis und festen Ansprechpartnern.
Was ein Hauswart nicht übernehmen sollte
Ebenso wichtig wie die Aufgabenliste ist die Liste dessen, was nicht dazugehört. Hier geht es um Sicherheit, Haftung und Abrechnung.
Arbeiten, die Fachbetrieben vorbehalten sind. Eingriffe in elektrische Anlagen, Gasinstallationen, Heizungsregelung jenseits einfacher Bedienung oder Arbeiten an Aufzügen gehören in die Hände entsprechend qualifizierter Betriebe. Ein Hauswart kann Auffälligkeiten erkennen und melden, aber keine Elektroverteilung reparieren.
Gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen. Die wiederkehrende Prüfung von Aufzügen, Feuerlöschern, Rauchwarnmeldern oder Spielgeräten erfolgt durch dafür vorgesehene Stellen oder befähigte Personen. Der Hauswart kann Termine koordinieren und die Sichtkontrolle zwischen den Prüfungen übernehmen.
Verwaltungsaufgaben. Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Vermietung oder Korrespondenz mit Eigentümern sind Sache der Verwaltung. Werden sie trotzdem vom Hauswart erledigt, dürfen diese Zeitanteile nicht als Betriebskosten umgelegt werden.
Größere Reparaturen. Das Ersetzen eines Fensterflügels, Malerarbeiten im Treppenhaus oder das Neuverlegen eines Bodenbelags sind Instandhaltung oder Instandsetzung und keine Hauswarttätigkeit im Sinne der Betriebskosten.
Die Einordnung von Tätigkeiten für die Betriebskostenabrechnung folgt der Betriebskostenverordnung. Unsere Darstellung gibt übliche Grundsätze wieder und ist keine Rechtsberatung. Bei Zweifeln im Einzelfall wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Umlagefähigkeit: der Knackpunkt in der Abrechnung
Nach § 2 Nr. 14 BetrKV können die Kosten für den Hauswart als Betriebskosten umgelegt werden. Gemeint sind Vergütung, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt – soweit diese Arbeit nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betrifft.
In der Praxis bedeutet das: Arbeitet ein externer Dienst gemischt, müssen die Zeitanteile getrennt werden. Ein häufig genutztes Vorgehen ist eine Aufstellung im Leistungsverzeichnis, welche Tätigkeiten umlagefähig sind und welche nicht, ergänzt durch eine getrennte Rechnungsstellung. Pauschale Abzüge ohne Grundlage führen dagegen oft zu Streit.
Außerdem gilt: Was der Hauswart erledigt, darf nicht noch einmal unter einer anderen Kostenart erscheinen. Wenn er das Treppenhaus wischt, fällt dafür keine zusätzliche Gebäudereinigung an. Mäht er den Rasen, erscheint das nicht zusätzlich bei der Gartenpflege. Wie Verwaltungen solche Überschneidungen sauber auflösen, beschreibt der Beitrag Reinigungskosten korrekt abrechnen.
Kombination mit Reinigung, Garten und Winter
Viele Objekte profitieren davon, wenn Hauswartdienst, Reinigung und Außenanlagen aus einer Hand kommen. Die Wege sind kürzer, Mängel werden beim Putzen bemerkt, und die Verwaltung hat einen einzigen Ansprechpartner.
Gleichzeitig ist die Abgrenzung wichtiger: Für jede Kostenart braucht es eine eigene, nachvollziehbare Position. Wir stellen deshalb Hauswartleistung, Reinigung von Treppenhäusern, Gartenpflege und Winterdienst getrennt dar, auch wenn ein Team mehrere Aufgaben im selben Einsatz erledigt. Ein Gesamtpaket für Verwaltungen beschreibt der Beitrag Objektbetreuung für Hausverwaltungen.
Donnerstagmorgen in einem Wohnhaus mit Seitenflügel: Der Hauswart stellt die Tonnen zur Abholung bereit, macht einen Rundgang durch Vorderhaus und Seitenflügel, tauscht zwei defekte Leuchtmittel im Keller und bemerkt einen feuchten Fleck an der Decke eines Kellerraums. Er fotografiert die Stelle, meldet sie der Verwaltung und notiert, dass der Handwerker am Montag Zugang braucht. Am Ende trägt er alles im Einsatzprotokoll ein.
Worauf Eigentümer bei der Auswahl achten sollten
- Schriftliches Leistungsverzeichnis mit Aufgaben, Rhythmus und Abgrenzung
- Feste Ansprechpartner, die das Objekt kennen, statt ständig wechselnder Personen
- Dokumentation der Kontrollgänge und gemeldeten Mängel
- Erreichbarkeit bei dringenden Fällen und klare Regeln, wann die Verwaltung informiert wird
- Versicherungsschutz über eine Betriebshaftpflicht
- Schlüsselregelung mit Übergabeprotokoll
Kontrollgänge sind übrigens nicht nur Service, sondern Teil der Verkehrssicherung. Wer regelmäßig prüft, ob Beleuchtung funktioniert, Stufen intakt sind und Fluchtwege frei bleiben, erfüllt einen wesentlichen Teil seiner Sorgfaltspflichten. Mehr dazu steht im Beitrag Verkehrssicherungspflicht für Eigentümer.
Der Wechsel zu einem neuen Dienst
Wenn ein langjähriger Hauswart in den Ruhestand geht oder ein Vertrag ausläuft, geht mit ihm oft viel Wissen verloren: Wo liegt der Absperrhahn für den Seitenflügel? Welcher Schlüssel gehört zum Dachboden? Welche Mieterin braucht Hilfe mit der Tonne? Ein strukturierter Übergang verhindert, dass solches Wissen verschwindet.
Bewährt hat sich eine gemeinsame Begehung mit Verwaltung, bisherigem und neuem Dienst. Dabei werden technische Räume, Absperrorgane, Zählerstandorte, Schlüssel und Besonderheiten der Außenanlagen erfasst. Das Ergebnis ist eine Objektmappe, die künftig jeder Vertretung zur Verfügung steht. Wo keine Übergabe mehr möglich ist, erstellen wir diese Mappe bei den ersten Einsätzen selbst und stimmen sie mit der Verwaltung ab.
Ebenso wichtig ist die Information der Bewohner. Ein kurzer Aushang mit Namen des neuen Ansprechpartners, seinen Einsatztagen und dem Weg, auf dem Schäden gemeldet werden, erspart viele Rückfragen bei der Verwaltung. In Häusern mit vielen älteren Bewohnern lohnt es sich, dass sich der neue Hauswart bei den ersten Einsätzen persönlich vorstellt.
Was ein externer Dienst kostet
Hauswartleistungen werden meist nach Stunden oder als monatliche Pauschale abgerechnet. Der Aufwand hängt von der Größe des Objekts, der Zahl der Aufgänge, dem Umfang der Außenanlagen und der Häufigkeit der Kontrollgänge ab. Anhaltspunkte liefert unsere Übersicht der Richtpreise. Ein fester Monatsbetrag setzt voraus, dass der Umfang klar beschrieben ist; bei unklarem Bedarf beginnen viele Verwaltungen mit einer Abrechnung nach Aufwand und stellen nach einigen Monaten um.
Kurz beantwortet
Muss ein Hauswart im Haus wohnen?
Nein. Die meisten Hauswartdienste in Berlin werden heute extern erbracht. Entscheidend sind verlässliche Einsatzzeiten, Erreichbarkeit in dringenden Fällen und eine klare Aufgabenbeschreibung.
Darf der Hauswart kleine Reparaturen machen?
Kleine Handgriffe wie ein Leuchtmittel tauschen oder eine lose Schraube festziehen gehören üblicherweise dazu. Echte Reparaturen sind Instandhaltung und dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden, selbst wenn der Hauswart sie ausführt.
Wer kontrolliert die Arbeit des Hauswarts?
In der Regel die Hausverwaltung, etwa über Einsatzprotokolle und Begehungen. Viele Dienstleister bieten digitale Berichte an, in denen Kontrollgänge und gemeldete Mängel nachvollziehbar sind.
Kann der Hauswart auch den Winterdienst übernehmen?
Ja, das ist häufig sinnvoll. Wichtig ist, dass die Einsatzzeiten zu den Anforderungen passen und die Einsätze dokumentiert werden. Für große Flächen ist ein spezialisierter Winterdienst mit eigenen Geräten meist effizienter.
Was passiert bei Urlaub oder Krankheit?
Ein professioneller Dienst stellt eine Vertretung, die das Objekt kennt oder eingewiesen wird. Fragen Sie vor Vertragsschluss, wie die Vertretung geregelt ist.
Lohnt sich ein Hauswart auch für kleine Häuser?
Auch in Häusern mit sechs oder acht Parteien fallen Kontrollgänge, Tonnendienst und kleine Handgriffe an. Statt einer festen Stelle genügt dort oft ein Einsatz alle ein bis zwei Wochen, ergänzt durch Rufbereitschaft für dringende Fälle. So bleibt der Aufwand überschaubar, und die Eigentümer müssen nicht selbst regelmäßig vor Ort sein.
